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美國2021年人口3.32億，新房銷售76.2萬套。日本2021年新房24.39萬套，人口1.26億。中國2021年人口14.13億人，新房銷售156,532萬平方米，至少有1200萬套。

(相關資料圖)

2023年該不該買房，我們討論一下。

我們把時間放在2010年，一個大學生剛畢業，手里有父母給的30萬，工資5000元，買了一套100萬的房子，貸款70萬，利率4.9%，房貸20年，每個月還貸4581元，每個月結余。現在買房，十年后，有三個版本。

第一個版本： 2020年的時候，房價翻倍，200萬，工資翻倍，收入10000元。十年里面靠房子賺了100萬（紙面收益，增強幸福感），工資除了還房貸，還剩6500左右，幸福感很強。如果再結婚了，另一半工資也是一萬，每個月家庭結余現金16500元，小日子美美的。

第二個版本：2020年的時候，房價沒漲，還是100萬，工資漲了一點，每個月7000元，日子還是緊緊巴巴，但是能過。如果再結婚了，另一半工資也是7000元，但是因為有了孩子，家庭開支大增，馬馬虎虎就這樣吧。

第三個版本：2020年的時候，只有90萬，雖然十年也沒怎么跌，但還是很郁悶不是。工資也沒漲，只有5500元，每個月結余1000元，根本不敢找媳婦，省吃儉用在混著，單位也不景氣，有可能會失業或者降薪，每天心驚膽戰。

現在我們知道了，在真實的世界里面，上演的是第一個版本，區別是房價可能翻了三倍，工資翻了三倍，在人生財務加三倍杠桿的人賺瘋了，簡直是人間天堂。

可惜現在是2023年，現在買房，上演的會是哪個版本呢？

我們再考慮一個問題：房子是消費品還是投資品？

答案：房子是消費品也是投資品，但是在不同的情況下，屬性的側重點不一樣。

比如，一套房子2010年的時候100萬，2022年的時候300萬，顯然是投資品，增值保值能力很強。

比如，一個大型社區，第一期的房子是2010年的，第五期的房子是2020年的，同樣的戶型和配套去賣，2010年的可能賣一萬一平，2020年的可能賣一萬五一平，消費屬性就出來了，因為老的房子出現了相對貶值，也就是折舊。

事實上，這幾年在中國99.99%的城市和地區，房子的消費屬性越來越強了。老房子不僅價格便宜，而且便宜了還賣不出去。

如圖是蘇州園區（蘇州最好的區）的二手房交易數據，大房子的總價高，單價貴，但是占比極低，屬于有錢人圈子的內部收益，而大量低價房是成交的主體，房子買不上價。而所有的房子總數據看，成交周期大于三年！

賣一套房子三年都賣不出去，流動性極差，這樣的市場環境下，想要成交，必然要折價。是不是消費屬性很強了？蘇州園區尚且如此，全國其他地區的數據想來只會更差吧。

我覺得買房和生兒子一樣，都是一種執念。當你擺脫這種執念后，你就會發現：我去，人生還可以這樣過。

我目前沒有買房，但是說句得罪很多人的話，我覺得我的生活品質應該算是中上吧，比我身邊很多朋友同學都要好。

原因是我的資產沒有他們多，但是我的錢比他們多太多了。

舉個例子（數據為編造）：

A住一套1500萬的房子，房貸400萬，夫妻兩個月收入三萬，房貸2萬，年度可支配收入為12萬，在上海有個娃，養一輛車，也不怎么敢開，一年養車2萬，還有一只狗，日子緊緊巴巴。

總資產1500萬=凈資產1100萬+負債400萬 每年可支配收入為10萬。

B沒買房，手里有股票600萬，每年分紅35萬，服氣兩個月收入為2萬，房租8000元，沒車，養了一個娃。

總資產600萬=股票600萬 每年可支配收入為49.4萬。

B的總資產和月收入嚴重小于A，但是可支配收入是B的五倍。好巧不巧，B 8000租的正好是A小區的房子，B每年拿著50萬現金，除了吃喝玩樂，旅游健身外，沒什么事情，就是陪家里人玩，即使失業了，每年可支配收入還是有25萬。

A呢？失業是不可能的，一旦失業，即使凈資產高達1100萬，但是馬上就入不敷出，經濟危機，只能拼命卷起來，即使這樣，每年拿著10萬現金又能干啥呢？

B的風險在于兩個：

第一個，如果房價大漲，A資產升值，B就虧大了，1500萬即使只上漲10%，也有150萬，這是一筆巨款。這就是第一個版本的故事了，想一下，第一個版本上演的概率大不大？如果真的發生了，會是什么樣的？

第二個，B的房租大漲，或者被房東拒租，被迫離開這個小區。我們要想一下，房租是誰決定的，是房東要漲就漲了嗎？如果房東拒租，B還能租到類似的房子嗎？

我的幾個觀點：

第一、生活品質是由現金流決定的，和資產大小無關。

第二、房租是由社會整體的消費能力決定的，而不是房東和租客個人意愿決定。

第三、在新房天量供應的情況下，存量供求矛盾逆轉，租房的話語權會變化。

那么，

如果房價跌，我為什么要買房？我又不傻。

如果房價漲，我為什么要買房？本就高企的房價繼續漲只會自己干翻自己（收入跟不上，且剪刀差增大）、犧牲掉自己的生活。

現在買房的房奴大概率是面臨著收入不再快速增長，甚至失業的風險，緊緊巴巴在還完房貸的時候，已經一輩子過去了。

結論：應租盡租，房價漲跌都不買。考慮到公租房體系的建設及存量房的繼續攀升，租房會越來越舒服。

這是我的個人觀點，我只告訴我的粉絲，大家內部分享討論就好了，不要告訴別人，對于不是大富翁粉絲的人買房，大家一定要支持，因為：

1、大家都不買房，我們經濟就難受了，我們也會倒霉，總得有人買房不是，我們自己既然不買，那就鼓勵別人去買。

2、如果大家都不買房，我們去哪里租房？

3、轉變觀念是很困難的，如果對方因為沒買房而無法結婚，豈不是恨我們一輩子。

4、買房并不是絕對的好壞，如果我有5000萬，我還是非常愿意拿出1000萬買房的，畢竟租房和買房的心理還是有區別。就算我買了房，我還有4000萬，一樣的舒服。

為了防止被誤會，我要大聲重申：我堅決支持買房，我堅決支持享受生活，我反對的是超出自己能力去背負巨額債務，我反對的是做房奴，我反對的是別自己和自己過不去！

人終有一死，希望大富翁的朋友和粉絲，都能快樂幸福。

@雪球達人秀@今日話題$萬科A(SZ000002)$$建設銀行(SH601939)$$保利發展(SH600048)$

關鍵詞： 蘇州園區 的情況下 生活品質