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$濱江服務(wù)(03316)$$碧桂園服務(wù)(06098)$

2021年的合約面積增量中，第三方占比74.8%，2022年的合約面積增量中，第三方占比59%，第三方面積略增長(zhǎng)占比下降，母公司的合約面積增速非常高達(dá)到132%，主要是因?yàn)闉I江集團(tuán)$濱江集團(tuán)(SZ002244)$2022年大規(guī)模拿地。

(資料圖)

未來(lái)保守預(yù)計(jì)每年增長(zhǎng)2000萬(wàn)方-2500萬(wàn)方的合約面積，這意味著2023年-2024年的合約面積增速還可以保持在復(fù)合25%以上。

在管面積中第三方占比2022年為55%，2021年為48%，新增的在管面積中第三方占比為72%，可以預(yù)見(jiàn)的是未來(lái)在管面積第三方占比還會(huì)持續(xù)提升。

和很多人的直覺(jué)不同，第三方項(xiàng)目占比提升了，但是物業(yè)費(fèi)還是維持在全年4.26元，2021年為4.3元，只是略微下降，由于濱江服務(wù)的外拓項(xiàng)目整體定位高端，對(duì)物業(yè)費(fèi)的影響可控。比如武林外灘6.8元，上海大華項(xiàng)目也在5元以上。

同時(shí)，非住宅物業(yè)的單位收入遠(yuǎn)高于住宅，而非住宅物業(yè)增速還高于住宅。因此總體看，未來(lái)基礎(chǔ)物管單價(jià)沒(méi)有下行壓力。

收入增長(zhǎng)28%，濱江集團(tuán)2022年合同銷售下滑10%，保持高增長(zhǎng)的原因是濱江服務(wù)給很多的第三方樓盤提供服務(wù)。因此非業(yè)主毛利雖然占比高，但是并不能100%理解為注水。

毛利率在45%維持高位。

毛利占比41.1%，行業(yè)中最高之一，但是由于業(yè)主增值服務(wù)的高增長(zhǎng)，非業(yè)主毛利占比預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)降到30%。

此次財(cái)報(bào)最大的亮點(diǎn)，總收入2.48億，增長(zhǎng)80%。2021年開啟的優(yōu)居項(xiàng)目（軟硬裝）在2022年初露鋒芒，實(shí)現(xiàn)1.16億收入。

如果從合約負(fù)債的角度，2022年1H凈增4.11億，結(jié)算收入基本沒(méi)有，因此2022年上半年的新增訂單是4.11億左右。

2022年2H凈增3.53億，結(jié)算收入1.16億，因此2022年下半年新增訂單大約是4.7億。

扣除源泉稅影響，2022年歸母凈利潤(rùn)4.38億，增長(zhǎng)36%，截止上周五估值為13.2x。公司維持60%的分紅率，分紅基數(shù)為4.11億，因此現(xiàn)階段股息率為4.25%，行業(yè)中中上水平。

考慮到公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在加強(qiáng)，業(yè)主增值服務(wù)剛開始釋放利潤(rùn)。2023年預(yù)期增長(zhǎng)在25%-35%之間，2024年預(yù)期增長(zhǎng)同樣可以做到25%以上。

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