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5月，上海二手房單月成交量回落至1.53萬套。部分溢價較多的學區(qū)房板塊成交價格回到了2019年。

(資料圖)

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，雖然成交量下滑，但環(huán)比降幅收窄，此外，考慮到存在五一假期出游的影響，成交量下降也情有可原，目前成交水平仍維持在1.5萬套的榮枯線以上。

二手房掛牌活躍

6月7日，據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，5月份，上海全市共成交二手房1.53萬套，環(huán)比下降13%，成交金額510億元，環(huán)比下降16%，套均總價332萬元/套，環(huán)比下降4%，成交均價40147元/平，環(huán)比下降3%。

從鏈家的帶看和成交數(shù)據(jù)來看，雖然5月份整體下滑明顯，但近兩周的周度帶看和成交保持平穩(wěn)，暫未出現(xiàn)進一步的下滑。

楊雨蕾提到，周度新增客戶量雖存在波動，但基本能夠維持在一個不算低的區(qū)間，相當于2021年末至2022年初的水平，說明目前市場主要是觀望情緒相對濃厚，需求端不存在枯竭的情況。新增掛牌量依然平穩(wěn)甚至有所下降，并不存在大量拋售的情況。雖然庫存量有增加，但主要是因為去化節(jié)奏放緩所致，屬于合理情況。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，根據(jù)上海中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，目前每周的二手房掛牌新增量大概在1.3萬套左右，在市場活躍時期，如2015年、2016年以及2021年均出現(xiàn)過1.3萬套左右的新增掛牌量，只是持續(xù)時間比較短。從今年的情況來看，2月以后，除假期外，每周的二手房新增掛牌量均維持在1.3萬套左右，與以往每周新增掛牌量1萬套左右相比，目前二手房掛牌量較為活躍。

房東建300人中介微信群賣房

從整體樓市成交均價來看，由于成交量存在下滑，導(dǎo)致價格開始松動，降價的房源有所增加。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，5月，上海二手住宅市場成交活躍度下滑，掛牌量仍處高位，業(yè)主心理預(yù)期松動，二手住宅價格環(huán)比漲幅連續(xù)三個月收窄，5月漲幅為0.07%。

楊雨蕾認為，若后續(xù)成交量繼續(xù)低位徘徊，那么急于置換的房東或以價換量，對于目前仍不算低的房價水平來說，成交價格有一定的下降空間，但大幅調(diào)整的可能性較低。

也有賣家積極組建微信群加速房源買賣。據(jù)北蔡一經(jīng)紀人介紹，有房東組建微信群，拉入近300名中介人員幫助其賣房。“這套房子是大華錦繡華城十五街區(qū)的一房，原掛牌價是730萬元，最終成交價格680萬元。”

這名經(jīng)紀人表示，業(yè)主為了促成賣房，幾乎加遍了周邊所有中介門店的經(jīng)紀人，拉群方便同步看房和價格信息。

上海浦東北蔡板塊一經(jīng)紀人提到，目前，市場上的買家主要分兩種心態(tài)，一種認為房價還有下降的空間，選擇繼續(xù)觀望；另一種認為目前是撿漏抄底的好時機，積極砍價達到心理預(yù)期并買入。因此，客戶咨詢量保持平穩(wěn)。

從議價空間來看，上述北蔡經(jīng)紀人稱，對比今年2月份，一些區(qū)域比較好的次新小區(qū)，降幅在5%至10%左右，一些房齡偏大的樓盤，降幅在10%至20%。

業(yè)內(nèi)人士認為，上海二手房市場雖然有所回落，但市場總有起伏，總體來說，上海房地產(chǎn)市場還是相對健康的。

部分學區(qū)房價格回到四年前

上海浦東梅園板塊一經(jīng)紀人告訴澎湃新聞，“目前，市場觀望的情緒很濃，我已經(jīng)開始做租賃單渡過難關(guān)了。”

據(jù)上述經(jīng)紀人反饋，目前二手房掛牌量明顯增加，但消化速度又不夠，如果房東想要出手就必須降價。“目前一些愿意降價的業(yè)主都是為了著急打新或者置換，雖然說市場下行，但只要價格足夠有吸引力，房子還是能賣掉。”以梅園板塊為例，板塊內(nèi)每周新增掛牌量約在十幾套，但月度成交僅兩三單。因此，掛牌量持續(xù)增加的情況下，業(yè)主只能降價出售。

以梅園三街坊一套房源為例，5月份，該小區(qū)成交了一套29.42平方米的一房，成交價為460萬元，此前市場好的時候成交價曾達到520萬元左右。

梅園二、三、四街坊對口的學校是上海一梯隊的福山外國語小學以及建平中學西校，被稱為“雙學區(qū)”，由于對口的學區(qū)資源優(yōu)勢明顯，引來眾多重視教育資源的購房者入手。

據(jù)板塊內(nèi)經(jīng)紀人介紹，該學區(qū)房的成交價格已跌回4年前。

從2021年上海中考改革新政落地后，上海學區(qū)房炒作之風就開始緩慢踩剎車。伴隨著一系列政策的落地，學區(qū)房量價從高位不斷回落，而目前，水分再次被擠出。

置換二手房“打新”成重要消費目的

從今年前5個月的累計成交來看，根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，今年前5個月二手房成交8.4萬套，同比增長105%，主要原因為去年二季度受疫情影響，樓市成交暫停。不過即使不考慮去年同期情況，今年成交也好于2020年的同期水平。

盧文曦提到，今年2月至3月，上海二手房市場出現(xiàn)了季節(jié)性反彈，經(jīng)過反彈后，目前市場回歸到相對穩(wěn)定的交易量。同時，隨著市場成交量下降，市場上觀望的心態(tài)開始增加。從市場目前的情況來看，預(yù)計還是會呈現(xiàn)反復(fù)震蕩的行情，6月份、7月份仍是傳統(tǒng)的淡季，成交量仍會縮量，成交量預(yù)計會在8月、9月有所反彈。

分區(qū)域來看，5月份，成交量TOP3區(qū)域為浦東、寶山和閔行。從環(huán)比來看，僅金山和奉賢環(huán)比為正增長，其余區(qū)域環(huán)比下跌，跌幅最大的為青浦、浦東和松江。2023年前5個月，成交量TOP3區(qū)域為浦東、寶山和閔行。

分板塊來看，5月份板塊銷量TOP5為南橋新城、周康、金山新城、嘉定主城區(qū)和徐匯中心。

從成交總價段來看，5月份600萬元以下的占比88.9%，較4月份增加了0.4個百分點。今年前5個月，300萬元以上的成交占比增加，其中，400萬-600萬元的占比11.9%，增加了1.3個百分點。此外，300萬-400萬元、600萬-800萬元、1000萬元以上等總價段的占比各增加了0.7個百分點。而300萬元以下的占比61.1%，減少了3.9個百分點。

盧文曦指出，近期二手房市場出現(xiàn)降溫現(xiàn)象，而且比新房市場更明顯，目前還是以置換“打新”(編者注：購買性價比較高的新房)為重要的消費，二手房交易節(jié)奏放緩后，也開始慢慢影響到新房的交易速度。因此，即便后續(xù)新房供應(yīng)有所增加，市場的反彈高度也比較有限。

(責任編輯：朱赫)

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